Woonkoopje. Het nieuwe wonen.

Description

Magazine article with my interview contribution commenting on housing cooperatives, community land trust housing and commercial co-living projects:

WAAR WACHTEN WE NOG OP?

Ryckewaert: ‘Wooncoöperaties zijn
niet nieuw. Onze sociale woonmaatschappijen
zijn er sinds het begin van
de 20ste eeuw uit gegroeid. Al merk
ik zeker een hernieuwde interesse in
Vlaanderen. Het verschil tussen
kopen op de reguliere markt of in een
wooncoöperatie is dat je bij die laatste
vorm geen eigenaar wordt van
een woning, maar van aandelen. En
het zijn die aandelen die je woonrecht
geven binnen de coöperatie.
Daardoor kun je naargelang je
levensfase van type woning veranderen.
Het is dus flexibeler.’
Zijn er ook struikelblokken aan
de formule verbonden?
‘In België staan banken niet te springen
om leningen toe te kennen voor
het kopen van aandelen in een coöperatie.
Terwijl koudwatervrees nergens
voor nodig is. In Zwitserland
zijn banken vaak structurele partners
van coöperatieven die duizenden
woningen beheren. Daar bestaat
zelfs een systeem waarbij je als
aandeelhouder niet ter plaatse hoeft
te wonen, maar wel dividenden krijgt
voor je investering. Precies zoals
wanneer je belegt op de beurs.’
Bij CLT wordt men eigenaar van
de woning, maar niet van de
grond. Daardoor zijn deze
woningen beduidend goedkoper.
Maar geldt dat ook op
lange termijn?
‘Prijsstijgingen in vastgoed zijn het
gevolg van de grond die duurder
wordt, niet van de woning, omdat die
in principe slijt met de jaren. Op lange
termijn blijven deze woningen dus
betaalbaarder. Al wil dat ook zeggen
dat, wanneer je je CLT-woning verkoopt,
de meerwaarde beperkter zal
zijn dan in het klassieke scenario.
Een deel ervan zal bovendien naar
de CLT zelf terugvloeien zodat die
middelen kan opbouwen om nieuwe
gronden aan te kopen. Het is een
formule die veel potentieel inhoudt,
want ze kan evengoed toegepast
worden op bestaand vastgoed dat te
duur wordt om te renoveren, zoals
kerkelijk patrimonium.’
Waar wachten we dan nog op?
‘Gronden verwerven is de grootste
uitdaging voor CLT’s. En dat proces
verloopt traag: ze moeten opboksen
tegen private partijen en projectontwikkelaars,
maar ook tegen de
gemeentes die vastgoedontwikkeling
zien als een middel om hun begroting
op orde te krijgen. Die staan
voor een keuze: zetten ze hun gronden
in voor sociale woningen, voor
inkomsten of schenken ze die aan
CLT’s? Of CLT een toekomst heeft in
België zal vooral afhangen van de
steun die de formule zal krijgen vanuit
het beleid.’
Woonformules als Sheltr,
Cohabs en Coloc schieten als
paddenstoelen uit de grond.
Waaraan ligt dat succes?
‘Je zou ze kunnen omschrijven als
studentenhuizen voor volwassenen.
Voor een bepaald publiek vormen ze
op korte termijn een betaalbare oplossing.
Maar we kennen intussen
ook de impact van studentenkoten
op het aanbod en de prijzen op de
woningmarkt in zijn geheel.’
Baart dat u zorgen?
‘Dergelijke woonformules spelen
enerzijds in op het gebrek aan betaalbare
woningen, maar verhogen
anderzijds juist de druk op de woningmarkt.
Zoals bij een studentenkamer
krijg je hier een woonvorm
waarin de strikt private ruimte beperkt
wordt tot een kamer. Terwijl
men voor die prijs toch op een
ingerichte studio zou mogen hopen.
Hoewel ze in de grijze zone zitten
tussen toeristische en reguliere
woninghuur, worden colivings in dit
genre redelijk makkelijk vergund. Ze
blijken ook bijzonder lucratief voor
de eigenaars. Stel dat je in een pand
de keuze hebt tussen zes woonunits
die je kunt verhuren voor 800 tot
2000 euro of voor zestien kamers
voor 800 tot 1000 euro, dan is de
rekening snel gemaakt. Kortom, ze
vormen een bijkomende competitie
op de beperkte ruimte die beschikbaar
is voor gezinnen. Dat geldt
trouwens ook voor het samen huren.
Als je met drie vrienden een driekamerappartement
huurt, houd je de
hoge prijzen in stand. En die kan een
alleenstaande, zelfs hoogopgeleide
ouder onmogelijk met één inkomen
aan. Ik bekijk de formule daarom
toch eerder met argusogen.’
Uw conclusie?
‘Op lange termijn bieden CLT en coöperatief
wonen mogelijkheden op
structureel vlak. In het buitenland
zien we ook hybride varianten opduiken:
coöperatieven die grond in erfpacht
krijgen waardoor de inleg relatief
laag te noemen is. Met de juiste
condities kunnen die formules in de
toekomst het verschil maken. Maar
om dat te kunnen, moeten ze eerst
ongeveer tien procent van het
woningaanbod innemen. Dat is geen
utopie. In Zwitserland en in de VS
slagen ze erin. In Burlington, waar
Bernie Sanders ooit burgemeester
was, is het CLT-systeem zo ingeburgerd
geraakt dat er een nieuwe, betaalbare
woningmarkt is ontstaan.’